為提升宜良縣東城新區片區基礎設施配套，改善片區居民居住條件，釋放片區土地價值，在宜良縣委縣政府的安排部署下，昆明發展投資集團有限公司（以下簡稱“昆發展”）在宜良縣東城新區土橋社區居民委員會片區投資建設宜良縣全域城鎮化項目（一期）暨土橋村城市棚戶區改造項目（以下稱“土橋棚戶區項目”）。土橋棚戶區項目作為市級全域城鎮化試點項目，已納入昆明市2013-2017年城市棚戶區統貸建設項目（二期）。

一、項目概況

項目名稱：宜良縣全域城鎮化（一期）暨土橋村城市棚戶區改造項目

項目性質：城市棚戶區改造

改造區域：宜良縣土橋村區域內的城市棚戶區

項目四至界線：安置房建設用地位于宜良東城新區土橋社區居委會，四至范圍東至經三路，南至匡山東路，西至經二北路，北至青遠街。

項目承辦單位：昆明發展投資集團有限公司

（一）項目現狀。土橋棚戶區改造范圍位于宜良匡遠街道辦事處土橋居民委員會，改造范圍東至宜良東城新區經五路、南至緯一路、西至東環路北段及起春路、北至六十鋪河西段及進霆家園南側。規劃區域面積約2,459畝，棚戶區占地面積396.49畝，拆遷戶數1,811戶，拆遷面積 228,523.1平方米（包括國有土地上的自有產權住宅拆遷293戶、拆遷面積28000平方米；集體土地上的自有產權住宅拆遷1,518戶、拆遷面積200,523.10平方米）。

土橋棚戶區項目改造范圍位于宜良縣規劃的東城新區范圍，改造范圍內涉及宜良縣土橋社區5個居民小組10個村莊，村莊零散分布于東城新區，影響了東城新區的土地供應出讓及開發建設。同時，改造范圍內現狀房屋陳舊，房屋結構為磚混結構、土木結構，抗震能力較弱；房屋間距較窄，道路狹窄，無消防相關設施及通道，治安及消防安全隱患大，生活配套設施不完善，居民居住條件較差。

（二）異地安置計劃。土橋棚戶區項目安置方式采取異地安置，安置房建設用地位于宜良東城新區土橋居委會，四至范圍：東至經三路，南至匡山東路，西至經二北路，北至青遠街。

二、項目建設內容

按照已通過規委會的設計方案,項目擬建設住宅樓38棟共計2180套，其中18層小高層5棟，11層小高層33棟。配套商業11棟，配建幼兒園1所，立體停車庫1棟。具體規劃指標為：安置地塊總用地面積285.79畝，凈用地面積246.09畝，容積率為1.6，建筑密度19.92%，綠地率36.57%。總建筑面積332764.94平方米，地上建筑面積為304597.29平方米，其中住宅面積253837.18平方米，商業及其他配套公建建筑面積24177.2平方米，立體停車庫22428.15平方米，幼兒園4154.76平方米。地下建筑面積28167.65平方米，其中地下車庫建筑面積22623.53平方米，半地下非機動車庫建筑面積4903.92平方米。

土橋棚戶區項目安置房總戶數為2180戶，其中A戶型60平方米132戶；B戶型80平方米288戶;C戶型100平方米396戶;D戶型120平方米880戶;E戶型140平方米484戶。共有機動車停車位2417個，滿足地面建筑面積0.8個／100平方米；非機動車停車位3046個，滿足地面建筑面積1個／100平方米。

三、項目資金情況

土橋棚戶區項目估算投資約150,500萬元，其中棚戶區安置房建設投資約123,800萬元，拆遷及土地整理約2.66億元。

項目的資金來源于自有資金與銀行貸款，爭取中央補助資金和省級補助資金。

1.目前已通過國開行總行貸款審批，獲得12.67億元貸款額度，其中軟貸款1.41億元，期限9年，中長期貸款11.26億元，期限25年。

2.已獲批第一批專項建設基金（國開基金）22,000萬元。

3.已獲得中央、省市各類保障性安居工程專項資金6630.6143萬元。

四、項目建設周期

土橋棚戶區項目安置房工程2016年3月8日開工，2018年6月8日竣工驗收并完成竣工驗收備案。

五、拆遷及安置情況

（一）拆遷情況

根據縣政府安排，土橋棚戶區項目拆遷工作于2019年6月15日結束，土橋棚戶區項目涉及1811戶（可研報告計劃數），實際應簽房屋拆遷補償協議1443戶（另有368戶為有戶無房戶，均已簽訂了同意拆遷改造協議），已簽訂拆遷補償協議1361戶，未簽約戶82戶；通過國開行審批同意累計發放拆遷補償款2.245億元。

（二）安置情況

截止2021年10月，土橋棚戶區項目共完成分房選房2071戶（套），目前已經裝修入住1786套。

六、項目建設的經濟效益和社會效益

（一）經濟效益

本建設項目屬民生工程，項目的經濟效益主要體現在帶動區域經濟發展、土地增值、人民生活水平提高以及由配套設施齊全帶來的經濟、社會的發展。

（1）大幅度改變棚戶區臟亂差、治安不好的現狀，打造適合人居典范的精品住區，完善東城新區片區基礎設施配套，提升城市功能、城市形象，將帶來大批相關的工作崗位，對于維護社會穩定，促進社會主義和諧社會的建設具有重大意義。

（2）有效改善了棚戶區群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力，促進了經濟增長與社會和諧。

（3）增加就業崗位：項目本身建設需要大量的勞動力，項目建成后隨著經濟的發展，各行各業及各類單位、企業的進入，將提供大量的工作崗位與就業機會。

（4）有利于城市經濟規模的進一步擴大，區域經濟結構得到進一步優化，對區域經濟和社會發展將起到極大的推動作用。

（5）帶動相關產業與社會發展產生的經濟效益：項目的建設對解決就業及解決下崗再就業起著促進作用。項目建設投資大、周期長、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的生產勞動力，對當地的建材等相關行業具有巨大的帶動作用。同時，項目建成后，被拆遷戶入住前，需要進行裝飾裝修，家具家電及相關生活用品的購買，帶動了居民消費、就業及相關行業的發展。

（6）加快宜良縣東城新區片區土地整理及開發建設，釋放東城片區土地價值，有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業發展，推進以人為核心的新型城鎮化建設，發揮助推經濟實現持續健康發展和民生不斷改善的積極效應；通過棚戶區改造，集約節約了土地，土橋棚戶區改造范圍內約2100畝土地得到整合和熟化，熟化后的土地可以吸引投資，加快片區的建設速度，促進經濟發展，增加稅收和財政收入。截止2021年11月，土橋棚戶區改造范圍內實現土地出讓560畝，土地出讓收入10.36億元。

（7）促進了重大項目落地宜良。目前，我縣成功引進了華強方特、華僑城大九鄉旅游區、華聯奧特萊斯、云南中醫大學康養小鎮等一大批重大項目，形成了“三華入宜良，溫潤又養生”的良好態勢，“十字街，四方城”的招商引資建設作為華強方特的配套部分，實現了“游華強方特，住千年古鎮”，使宜良成為旅游目的地。

（8）企業經濟效益顯著，土橋棚戶區項目實施完成后，按照昆發展與宜良縣人民政府簽訂的相關協議，昆發展可獲得投融資管理費和建設管理費約4200萬元。

（二）社會效益

（1）有效解決棚戶區居民住房困難問題，通過棚戶區改造項目的實施，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力，促進了經濟增長與社會和諧。

（2）棚戶區改造有利于擴大供給、平抑房價城市棚戶區改造不但有利于改善這部分居民的居住條件、提升生活質量，改善輿論壓力；而且有利于集約土地（棚戶區的容積率都較低，而改造后的樓房容積率提升），盤活土地資源，增加部分商品房的供給，間接為控房價做出貢獻。

（3）創造大量的就業機會、提高人民生活水平，土橋棚戶區項目的建成可以帶動周邊經濟貿易的發展，它涉及交通運輸、農業生產、郵電通訊、配套商業貿易、飲食服務、財政金融、文化衛生等行業。這樣就創造了廣泛的就業渠道和大量的工作崗位，這對于安置大量農業剩余勞動力，拓寬了一條理想而現實的就業、生存和致富之路。一方面，可以提高城鎮人民生活質量；另一方面，促進云南省經濟的增長，不斷增加區域人民的經濟收入，有利于當地居民增產增收，脫貧致富奔小康，提高當地人民生活水平和質量。

（4）項目的建設將帶動區域的經濟發展，推進平安和諧社區的建設，是擴內需、惠民生、保穩定的重要結合點。

（5）在實施棚戶區項目改造的同時，宜良縣進一步完善公共基礎設施建設，及時對安置房小區周圍的配套設施進行了完善，在小區東、西、南三面共投資人民幣7億余元，分別修建緯一路、經二路、經三路；投資2900萬元，精心打造占地約120畝的“三角梅主題公園”；建蓋衡水中學，配套了教育資源。為回遷安置的群眾提供了便利的交通、舒心的環境及優質的教育資源，進一步提升了安置小區的品質，成為了宜良縣目前品質最高的居民小區。帶動整個東城新區的開發建設，產生良好經濟效益，進一步彰顯“花鄉水城?宜居宜良”的美好城市形象。

（三）項目投入產出情況

1.項目成本：截止目前為止，政府審計工作還未完成。按照竣工結算審定結果，土橋棚戶區項目總成本為：123814.45萬元。其中：建安費用為：73908.93萬元，土地費用為：10249.69萬元，工程建設其他費為：5029.17萬元，征地拆遷費用為：24593.52萬元，建設期利息為：10033.14萬元。

2.項目收入：按照昆發展與宜良縣人民政府簽訂的相關協議，昆發展可獲得投融資管理費和建設管理費約4188.84萬元。土橋棚戶區項目改造后，預計可產生出讓土地約1280畝（凈用地），按出讓價格150萬元/畝計算，預計土地出讓收入為19億元。

四、土橋棚戶區項目亮點

1. 土橋棚戶區項目采取和諧拆遷的模式，先安置，再拆遷。土橋棚戶區項目先建蓋安置房，指揮部提前做好規劃設計、安置房建設方案并反復聽取征遷戶的意見建議，按照群眾的意愿優化調整設計方案，用最好的質量標準，最小的公攤面積（不超過16%）把安置房建蓋好，讓老百姓看得見、摸得著、得實惠，片區群眾對安置房規劃設計、建設質量的滿意度達到98%，消除了心中的擔憂和疑慮，有效調動了群眾積極支持并參與棚戶區改造的熱情。隨著安置房建設工程順利竣工驗收、拆遷戶入住，一個新型的城市綜合小區已經在美麗的南盤江畔熠熠生輝，競放光彩。

2. 土橋棚戶區項目成為2015年昆明市唯一成功上報的縣級棚戶區改造國開行貸款項目。

3. 土橋棚戶區項目采用設計-施工-采購總承包模式，同時還采用了限額設計模式。

4. 土橋棚戶區項目雖然是棚戶區改造回遷房建設，采用了板式小高層的設計，且容積率僅為1.6，增加了小區的品質。

5. 土橋棚戶區項目立體車庫擬采用裝配式施工工藝，是云南省第一個采用裝配式施工工藝的項目。

6. 土橋棚戶區項目獲得《2019年度昆明市優質工程“春城杯”一等獎》及《云南省219年度優質工程二等獎》。

7.公攤低，得房面積大。各戶型中，公攤最高為15.21%（面積107.49及110.01平方米戶型）。最低為8.22%（面積143.35平方米戶型）。